보금자리론은 부부합산 소득 7천만원, 주택가격 6억원, CB점수 271점 이상이 기본 요건이에요. 미혼도 조건을 충족하면 신청 가능합니다.
보금자리론 기본 자격: 연령·신용·국적 조건
보금자리론을 신청하기 위한 첫 번째 자격은 민법상 성년(특정 연령 제한은 없음)과 대한민국 국적이에요. 대한민국 국민이거나 외국국적동포라면 신청할 수 있고, 미혼 상태여도 신청이 가능합니다.
가장 중요한 건 신용점수 기준인데, NICE 신용평가정보에서 CB점수 271점 이상을 받아야 해요. 배우자가 소득이 있다면 배우자의 신용정보도 확인 대상이 되지만, 배우자는 신용평가 절차를 생략하기도 합니다.
신용점수가 기준 미만이면 대출이 어려워지므로, 신청 전에 반드시 신용점수 조회를 통해 자신의 현황을 파악하는 게 중요해요. 낮은 신용점수는 신용카드 대금 정산이나 기존 대출을 정기적으로 상환해서 개선할 수 있습니다.
소득과 부채로 결정되는 대출 한도
보금자리론은 부부합산 연소득 7천만원 이하가 기본이 되는 기준이에요. 하지만 소득이 낮거나 자녀가 있는 가정이라면 기준이 완화됩니다.
주요 소득 완화 사례를 보면:
- 신혼부부: 혼인신고일로부터 7년 이내라면 8,500만원까지 완화
- 다자녀 가구: 자녀 수에 따라 추가 소득완화 적용
- 미성년자녀 있는 경우: 기준이 상향되어 높은 한도 적용 가능
LTV(담보인정비율)와 DTI(원리금상환비율)도 실제 대출액에 큰 영향을 미쳐요. 아파트는 LTV 70% 이내, 기타주택은 65% 이내가 기준이고, 월 상환액 비율인 DTI는 최대 60%인데 조정대상지역이면 50%로 줄어듭니다.
또한 대출심사 시 최근 2개년 소득을 기준으로 하기 때문에, 최근 소득 변동이 크다면 평균값으로 계산돼요. 신용카드·자동차금융·학자금 등 기타 부채도 한도 산정에 포함되므로 부채가 많으면 실제 대출액이 더 줄어들 수 있습니다.
주택 보유 수와 용도별 신청 기준
보금자리론은 무주택 또는 1주택 가구만 신청 가능한데, 본건 담보주택을 제외하고 계산합니다. 즉, 앞으로 구입하려는 주택은 이미 소유한 주택 수에 카운트되지 않아요.
현재 2주택을 소유하고 있다면 기존주택 처분조건부로 대출받을 수 있습니다. 이 경우 3년 이내에 기존주택을 반드시 처분해야 한다는 조건이 붙어요.
자금용도도 대출 신청에 아주 중요한데, 용도에 따라 신청 가능한 기간이 달라요:
- 구입 용도: 소유권 이전등기일로부터 3개월 이내 신청 (신규 주택 구입 직후)
- 보전 용도: 3개월 경과하여 30년 이내 신청 (이미 취득한 주택의 기존 대출 유지)
- 상환 용도: 구입·보전용도의 기존 주담대를 새로 빌린 돈으로 상환할 때 사용
신청하려는 목적이 이 세 용도 중 어디에 해당하는지 먼저 파악해야 진행이 수월합니다.
주택가격과 지역 조정대상지역 규제
주택가격 기준은 대출승인일 기준 6억원 이하로 정해져 있어요. 감정평가액이 6억원을 초과하는 주택은 아무리 다른 조건을 충족해도 보금자리론 취급이 불가능합니다.
조정대상지역에 소재한 주택이면 LTV·DTI가 각각 10%p 차감되는데, 실제 숫자로는 이렇게 달라집니다:
| 지역 구분 | LTV(아파트) | DTI |
|---|---|---|
| 비규제지역 | 70% | 60% |
| 조정대상지역 | 60% | 50% |
조정대상지역에는 투기·투기과열지역, 투기과열지구가 포함돼요. 규제지역에 살고 있다면 한도가 상당히 축소될 수 있으니 신청 전 사전에 확인이 필요합니다.
다만 실수요자로 인정받으면 예외 요건을 충족할 수 있으니, 해당 여부는 금융기관에 직접 문의해보는 게 좋아요.
대출 한도와 상환 만기, 금리 우대 조건
기본 대출한도는 최대 3.6억원인데, 특별한 조건이 있으면 더 높은 한도를 받을 수 있어요. 다자녀 가구나 전세사기피해자는 4억원, 생애 최초 주택 구입 대출자는 4.2억원까지 받을 수 있습니다.
상환만기는 10년부터 최대 50년까지 선택할 수 있어서 월 상환액을 크게 낮출 수 있어요:
- 10년, 20년, 30년: 별도 조건 없음
- 40년: 만 39세 이하 또는 만 49세 이하의 신혼가구만 가능
- 50년: 만 34세 이하 또는 만 39세 이하의 신혼가구 조건 필요 (신혼은 혼인 7년 이내)
금리 우대 조건도 있어서 금리를 낮출 수 있어요:
- 저소득청년: 0.1%p 우대
- 신혼가구: 0.2%p 우대
- 사회적 배려층: 추가 우대 가능
해당하는 조건이 여러 개면 중복 우대도 가능하니까 자신이 어디에 해당하는지 모두 확인해보세요. 또한 3년 이내 중도상환수수료는 원금의 0.7% 한도로 부과되는데, 사회배려층과 전세사기피해자는 중도상환수수료가 전액 면제되니 해당되면 신청 시 서류를 제출하세요.
자주 묻는 질문
50년 만기는 만 34세 이하 또는 만 39세 이하의 신혼가구(혼인 7년 이내)만 가능해요. 일반인은 최대 30년까지만 가능하고, 40년은 만 39세 이하 또는 신혼이면 신청 가능하니 자신의 나이와 혼인 여부를 확인해보세요.
네, 신용점수가 CB 271점 미만이면 대출이 불가능해요. 신용카드 대금 정산, 기존 대출 상환 등으로 신용점수를 올린 후 신청하는 게 맞아요. 신용평가사에서 조회하면 현재 점수와 개선 방향을 알 수 있습니다.
조정대상지역이어도 보금자리론을 받을 수 있어요. 다만 LTV 10%p, DTI 10%p가 차감되기 때문에 실제 대출액이 줄어들어요. 예를 들어 비규제지역에서 3억원 받을 수 있다면, 조정대상지역에서는 2.7억원 정도가 될 수 있으니 사전에 계산해보세요.
네, 미혼도 신청 가능해요. 다만 기본 소득기준이 7천만원이고, 신용점수 271점 이상, 주택가격 6억원 이하, 무주택 또는 1주택 조건을 충족해야 해요. 신혼부부 소득완화(8,500만원)나 상환만기 40년·50년 혜택은 받을 수 없으니 참고하세요.
3년 이내 중도상환 시 원금의 0.7% 한도 내에서 수수료가 부과돼요. 예를 들어 1억원을 2년 차에 상환한다면 70만원 정도의 수수료가 나올 수 있어요. 다만 사회적배려층이나 전세사기피해자라면 중도상환수수료가 전액 면제되니 신청 시 해당 서류를 제출하세요.